Der Immobilienmarkt zieht an – aber nicht überall gleich
Nach dem Einbruch in Folge der Zinswende hat sich der deutsche Immobilienmarkt spürbar erholt. Die Zahl der Verkäufe steigt, die Kaufpreise für Wohnimmobilien ziehen an. Wer daraus allerdings ableitet, dass Immobilien pauschal wieder mehr wert sind, verkennt den entscheidenden Punkt: Die Entwicklung verläuft regional so unterschiedlich wie selten zuvor.
Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, ist deshalb weniger die bundesweite Schlagzeile relevant als die Frage, was in der eigenen Straße, im eigenen Ort, für die eigene Objektart tatsächlich gezahlt wird.
Die aktuellen Zahlen im Überblick
Die amtliche Datengrundlage für den deutschen Immobilienmarkt stammt von den Gutachterausschüssen, die alle notariellen Kaufverträge auswerten. Für das Jahr 2025 weist der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA) folgende Werte aus:
– rund 872.000 Kaufverträge wurden bundesweit registriert – acht Prozent mehr als im Jahr zuvor
– 278 Milliarden Euro Geldumsatz, also die Summe der tatsächlich gezahlten Kaufpreise – ein Plus von 13 Prozent
– Damit ist der Geldumsatz das zweite Jahr in Folge zweistellig gewachsen
– rund 198 Milliarden Euro entfielen auf Wohnimmobilien und Wohnbaugrundstücke – mehr als 70 Prozent des gesamten Investitionsvolumens
– Gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhaushälften verteuerten sich im mittleren Preissegment um etwa vier Prozent auf 2.470 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
Quelle: Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Auswertung der Kaufpreissammlungen für das Berichtsjahr 2025, veröffentlicht im Juni 2026.
Dass der Geldumsatz deutlich stärker steigt als die Zahl der Verträge, bedeutet im Klartext: Es wird nicht nur wieder mehr gekauft, es wird pro Objekt auch wieder mehr gezahlt.
Warum es „den“ deutschen Immobilienmarkt nicht gibt
Die aufschlussreichste Erkenntnis der aktuellen Auswertung liegt nicht im Durchschnitt, sondern in der Spannweite. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen reicht sie von etwa 7.600 Euro pro Quadratmeter in München bis zu unter 1.000 Euro in zahlreichen ostdeutschen Landkreisen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern wurden in München im Schnitt 8.650 Euro pro Quadratmeter gezahlt, in Frankfurt am Main 5.240 Euro.
Auffällig ist außerdem, dass hohe Preise längst nicht mehr auf die Metropolen beschränkt sind. Allein in Bayern lagen elf Städte und Landkreise beim Preisniveau für Ein- und Zweifamilienhäuser über Hamburg – darunter mehrere ländlich geprägte Kreise. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) fasst die Lage so zusammen: Von einem einheitlichen deutschen Immobilienmarkt könne weiterhin keine Rede sein, Preisniveau und Marktdynamik unterschieden sich regional zum Teil erheblich. Hohe Preise fänden sich zunehmend auch in Umlandkreisen und in attraktiven Regionen abseits der Großstädte.
Genau in diese Kategorie fällt die Bergstraße: gut angebundene Wohnlagen im Einzugsbereich der Metropolregion Rhein-Neckar und des Rhein-Main-Gebiets, mit begrenztem Neubauangebot und stabiler Nachfrage.
Was das für Eigentümer an der Bergstraße bedeutet
Ein steigender Bundesdurchschnitt ist kein Preisschild für Ihre Immobilie. Aus der aktuellen Marktlage lassen sich drei praktische Schlüsse ziehen:
1. Der Vergleichsmaßstab muss lokal sein.
Bundes- oder Landesdurchschnitte taugen nicht zur Preisfindung. Maßgeblich sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte im selben Ort, in derselben Lage, im selben Zustand.
2. Die Unterschiede innerhalb einer Objektart sind größer geworden.
Zustand, Energieeffizienz und Grundriss schlagen sich heute deutlicher im Preis nieder als in den Boomjahren, in denen nahezu jedes Objekt Abnehmer fand. Käufer rechnen Sanierungskosten inzwischen konsequent ein.
3. Ein zu hoher Angebotspreis kostet Zeit und am Ende Geld.
Immobilien, die zu ambitioniert starten und mehrfach im Preis reduziert werden müssen, verlieren an Attraktivität. Der realistische Einstiegspreis ist der wirksamste Hebel für ein gutes Verkaufsergebnis.
Was das für Käufer bedeutet
Auch der Markt für Baugrundstücke hat sich erholt: Die Zahl der Verkäufe von Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg 2025 um acht Prozent auf 50.100, der Geldumsatz legte mit elf Prozent auf 10,2 Milliarden Euro sogar stärker zu. Die Grundstückspreise bleiben damit ein wesentlicher Kostenfaktor beim Neubau – ein Grund, warum der Bestandserwerb mit anschließender Modernisierung für viele Familien die realistischere Option bleibt.
Wer heute kauft, sollte den Kaufpreis, den Sanierungsbedarf und die Nebenkosten von Anfang an gemeinsam betrachten. Ein günstiger Quadratmeterpreis relativiert sich schnell, wenn Dach, Fenster oder Heizung mittelfristig ersetzt werden müssen.
Häufige Fragen
Steigen die Immobilienpreise 2026 wieder?
Bundesweit sind die Preise für Wohnimmobilien 2025 gestiegen, und die Zahl der Kaufverträge hat um acht Prozent zugenommen. Diese Entwicklung verläuft jedoch regional sehr unterschiedlich. Eine belastbare Aussage für ein einzelnes Objekt lässt sich nur auf Basis lokaler Vergleichspreise treffen.
Wie viele Immobilien wurden 2025 in Deutschland verkauft?
Die Gutachterausschüsse registrierten rund 872.000 Kaufverträge. Der Geldumsatz lag bei 278 Milliarden Euro, davon rund 198 Milliarden Euro im Wohnsegment.
Woher stammen die verlässlichsten Daten zum Immobilienmarkt?
Von den amtlichen Gutachterausschüssen. Sie werten alle notariell beurkundeten Kaufverträge aus und bilden damit tatsächlich gezahlte Preise ab – nicht Angebotspreise aus Immobilienportalen, die regelmäßig über den Abschlusspreisen liegen.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Der Angebotspreis ist die Preisvorstellung des Verkäufers zu Beginn der Vermarktung. Der Kaufpreis ist der Betrag, der am Ende im Notarvertrag steht. Zwischen beiden liegt je nach Marktlage und Objekt eine spürbare Differenz.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkauf?
Die Marktaktivität ist deutlich höher als in den Jahren 2023 und 2024, was die Zahl potenzieller Käufer erhöht. Ob der Zeitpunkt für Ihre Immobilie passt, hängt von Lage, Zustand und Ihrer persönlichen Situation ab.
Ihre Immobilie ist kein Durchschnittswert
Wir sind seit 1994 an der Bergstraße tätig und kennen die Unterschiede zwischen Bensheim, Heppenheim, Zwingenberg, Lorsch, Einhausen, Seeheim-Jugenheim und Viernheim aus der täglichen Praxis. Unsere Bewertungen beruhen auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen aus der Region – nicht auf bundesweiten Mittelwerten.
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist?
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Persönlich. Regional. Unverbindlich.
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Quellen: Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse (AK OGA), Immobilienmarktdaten Berichtsjahr 2025; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Stand der Recherche: 28.08.2026.
Immo-Plan GmbH, DEKRA-zertifizierte/r Sachverständige/r für Immobilienbewertung