Was Sie über den Verkauf der eigenen Wohnimmobilie wissen sollten

Der Verkauf der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses kann aus vielen Gründen in Erwägung gezogen werden. Wer ein gutes Ergebnis erzielen und wenig Risiken möchte, hat einiges zu beachten.

1. Ablösung der Finanzierung

Regelmäßig ist bei dem Verkauf einer Immobilie die zum Erwerb aufgenommene Finanzierung abzulösen. Dabei muss die finanzierende Bank gemäß §490 Abs. 2 BGB mitwirken, auch wenn die Laufzeit des Darlehens oder einer vereinbarten Zinsfestschreibung noch nicht beendet ist. Dabei entgehen der Bank unter Umständen Zinsen, für die sie Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann.

2. Rechte und Pflichte bei Mängeln

Selbstgenutzte Immobilien werden regelmäßig nach dem Grundsatz „gekauft wie gesehen“ veräußert. Die genaue Formulierung sollte dabei mit dem Notar sorgfältig durchgesprochen werden. Mängel die gut zu sehen sind, muss der Verkäufer nicht offenbaren, auch wenn sie der Käufer bei der Besichtigung nicht bemerkt hat. Versteckte Mängel sollten hingegen nicht nur offenbart, sondern auch im Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten werden. Sonst drohen dem Verkäufer rechtliche Auseinandersetzungen um den Kaufpreis, die existenzbedrohend werden können. Das gilt insbesondere dann, wenn der Käufer den Kauf rückgängig machen möchte. Die Verjährungsfrist für Mängel am Grundstück beträgt fünf Jahre und beginnt mit der Übergabe des Grundstücks. Das ist ein langer Zeitraum, wenn Mängel vom Verkäufer verschwiegen wurden. Es kann Sinn machen, vorab eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen.

3. Wer trägt Notarkosten und Grunderwerbsteuer

Die Kosten des Notars, des Grundbuchamtes und die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Nur die Kosten der Löschung von eingetragenen Grundpfandrechten trägt der Verkäufer. Allerdings haftet der Verkäufer, wenn der Käufer seinen Kostentragungspflichten nicht nachkommt. Nicht nur deshalb sollte sich der Verkäufer vergewissern, dass der Käufer sich den Kauf auch leisten kann. Umgekehrt tut der Verkäufer selbst gut daran, frühzeitig zu klären, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind und wie er sie zur Löschung bringen kann. Kommt es hier zu Verzögerungen, kann ein Verkauf schnell scheitern.

4. Wer bezahlt die laufenden Kosten

Eine Immobilie verursacht eine Vielzahl laufender Kosten. Üblicherweise wird vereinbart, dass diese Kosten ab Übergabe vom Käufer zu tragen sind. Allerdings haftet der Verkäufer noch bis zur Eigentumsumschreibung für Wohngeld und Grundsteuern. Dies gilt auch, wenn Versorgungsverträge oder Versicherungen nicht gekündigt werden. Hingegen haftet der Käufer grundsätzlich nicht für laufende Wohngeldrückstände. Gerade bei Wohnungseigentumsanlagen kann es noch nach langer Zeit zu Nachforderungen aufgrund von Jahresabrechnungen kommen.

Verfasser RA Joachim Garbe–Emden ist Partner der Sozietät SNP Schlawien-Naab und auf Immobilien– und Bankenrecht spezialisiert.

5. Schlusswort

Der Verkauf einer Immobilie ist meist mit einer erheblichen Vermögensveränderung verbunden. Dabei sollten Sie nichts dem Zufall überlassen. Es geht um viel Geld - Ihr Geld. Mit der Beratung, Bewertung und Planung zum Kauf und Verkauf einer Immobilie sollten Sie immer einen professionellen Immobilienberater beauftragen.

Wir beraten Eigentümer und Käufer kompetent und professionell. Unser Haus begleitet Immobiliengeschäfte schon über 20 Jahre erfolgreich. Ihre Immobilie ist bei uns in den besten Händen.


Wolfgang von Holtum

Geschäftsführer
Immobilienfachwirt

DEKRA zertifizierter Sachverständiger für die Immobilienbewertung