Fast die Hälfte der deutschen Privathaushalte besitzt Immobilien, und in den kommenden Jahren werden viele Häuser den Besitzer wechseln. Erben kann einfach oder kompliziert sein, aber rechtzeitige Planung ist hilfreich. Der Wert der Immobilie spielt eine Rolle bei der Erbschaftsteuer, die auf dem Verkehrswert basiert – dem Preis, zu dem die Immobilie verkauft werden könnte. Methoden wie das Vergleichswertverfahren helfen, diesen Wert zu ermitteln. Das Finanzamt legt den Verkehrswert fest; erscheint er zu hoch, kann ein Gutachten mit einem niedrigeren Wert eingereicht werden.

Testament unter Eheleuten
Im Falle eines Testaments unter Eheleuten kann es vorkommen, dass ein Ehepartner in einer gemeinsamen Eigentumswohnung lebt, die beispielsweise 700.000 Euro wert ist. Stirbt der Mann, muss die Frau, die dort weiterhin wohnt, keine Erbschaftsteuer zahlen. Dies lässt sich durch ein Berliner Testament regeln, bei dem sich die Ehepartner gegenseitig als Alleinerben einsetzen und die Kinder erst nach dem Tod beider Eltern erben. Frühzeitig über die Zukunft nachzudenken und eine gemeinsame Lösung mit den Kindern zu finden lohnt sich.

Wenn die Witwe stirbt
Stirbt die Witwe und ist die gemeinsame Tochter die alleinige Erbin, kann sie die Wohnung steuerfrei übernehmen, wenn sie innerhalb von sechs Monaten einzieht und sie mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz nutzt.

Wann Steuer fällig wird
Wenn die einzige Tochter die elterliche Wohnung vermietet und nicht selbst dort wohnt, kann sie unter bestimmten Umständen Erbschaftsteuer zahlen. Als leibliches Kind hat sie einen Freibetrag von 400.000 Euro, der vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen wird. Bei einem Wert von 700.000 Euro blieben 300.000 Euro steuerpflichtig. Die Höhe des Freibetrags variiert je nach Verwandtschaftsgrad: Enkel erhalten 200.000 Euro, Urenkel 100.000 Euro und Geschwister nur 20.000 Euro. Die Steuersätze steigen mit dem Verkehrswert der Immobilie. Um die Steuer zu finanzieren, könnte die Erbin einen Kredit aufnehmen und eine Hypothek auf die geerbte Immobilie eintragen lassen, möglicherweise finanziert durch Mieteinnahmen.

Bei Kindern
Wenn die verstorbenen Eheleute eine Tochter und einen Sohn haben, die nicht in der Wohnung leben wollen, können beide die Immobilie steuerfrei erben. Jeder hat Anspruch auf einen Freibetrag von 400.000 Euro, was in der Regel die Hälfte des vererbten Wertes übersteigt. Daher kann die Erbschaftssteuer null betragen.

Mehrere Wohnungen
Wenn die geschiedenen Eltern jeweils eine Wohnung im Wert von 700.000 Euro besitzen und die einzige Tochter nacheinander beide erbt, kann sie ihren Freibetrag von 400.000 Euro in beiden Erbfällen nutzen. Dadurch reduziert sich das zu versteuernde Erbe auf 300.000 Euro, was zu zweimal 33.000 Euro Steuer führt. Haben die geschiedenen Eltern jedoch zwei Kinder, können diese zusammen beide Wohnungen steuerfrei erben, da jeder seinen Freibetrag zweimal abziehen kann, wodurch der gesamte Wert beider Immobilien steuerlich neutralisiert wird.

Gemeinsames Erbe
In dem Fall, in dem die Geschwister die Wohnungen gemeinsam erben, könnte es zu Konflikten kommen, wenn einer von ihnen verkaufen möchte und der andere nicht. Um solche Probleme zu vermeiden, wäre es ratsam, im Testament eine Regelung zu treffen, bei der die Tochter eine Wohnung und der Sohn die andere vollständig übernimmt.

Vererben oder verschenken
Es gibt Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu umgehen, indem Immobilien bereits zu Lebzeiten der Eltern verschenkt werden. Die Eltern können ihrer Tochter beispielsweise die Hälfte einer 700.000 Euro teuren Wohnung schenken, ohne dass Steuer anfällt, da ihr Freibetrag von 400.000 Euro ausreicht. Diese Schenkung kann wiederholt werden, sodass auch die zweite Hälfte steuerfrei übertragen wird. Ein Vorteil dieser Methode ist, dass die Tochter die Wohnung nicht selbst nutzen muss, um die Steuerfreiheit zu erreichen. Mit diesem Verfahren könnte sie auch die beiden Wohnungen ihrer geschiedenen Eltern steuerfrei erhalten, indem sie zweimal ihre Freibeträge nutzt.

Wohnrecht der Eltern
Die Eltern sollten bei einer Schenkung ihre eigenen Interessen berücksichtigen und sicherstellen, dass sie weiterhin in ihrer Wohnung leben können. Es ist ratsam, ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren, das notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird.

 

Quelle: Mannheimer Morgen, Koch, Hannes: Immobilie vererben mit und ohne Steuer
21. Oktober 2024.

 

Stand: 27.10.2024

Alle Beiträge sind nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung und Gewähr für deren Inhalt kann jedoch nicht übernommen werden. Aufgrund der teilweise verkürzten Darstellungen und der individuellen Besonderheiten jedes Einzelfalls können und sollen die Ausführungen zudem keine persönliche Beratung ersetzen.

Haben Sie Fragen zu dem Beitrag? Sprechen Sie uns an!
Per E-Mail oder telefonisch unter 06251 76052