Die Immobilienpreise steigen wieder, teils stärker als die Mieten. Laut Stiftung Warentest ist der optimale Zeitpunkt zum Kauf also noch nicht vorbei. Die Analyse basiert auf VD P-Daten für die sieben größten deutschen Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf) und konzentriert sich auf Eigentumswohnungen sowie Ein- bis Zweifamilienhäuser, die in den letzten zehn Jahren gebaut oder umfassend saniert wurden. Nachdem 2023 durchschnittlich ein Preisrückgang von 6,3 Prozent verzeichnet wurde, liegt die Lage jetzt anders: Im dritten Quartal stiegen die Preise deutschlandweit im Jahresvergleich um 3,8 Prozent.
Die aktuelle Auswertung zeigt, dass sich der Markt nach der Korrekturphase 2022/2023 spürbar stabilisiert hat – und in vielen Segmenten bereits wieder im Aufwärtstrend befindet. Besonders in den gefragten Metropolregionen deutet vieles darauf hin, dass der Preisrückgang des Jahres 2023 eher eine Zwischenkorrektur als eine nachhaltige Trendwende war.
Die betrachteten Städte
Die Analyse stützt sich auf Daten des Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für die sieben größten Städte Deutschlands: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Untersucht wurden vor allem relativ neue oder umfassend modernisierte Objekte – also Immobilien mit guter Energieeffizienz und moderner Ausstattung.
Warum steigen die Preise wieder?
Mehrere Faktoren spielen zusammen:
Zinsstabilisierung: Nach dem starken Zinsanstieg 2022/2023 haben sich die Bauzinsen zuletzt auf einem stabileren Niveau eingependelt. Das schafft Planungssicherheit für Käufer.
Knappes Angebot: Der Wohnungsneubau bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Hohe Baukosten, strengere energetische Vorgaben und Zurückhaltung von Projektentwicklern bremsen das Angebot.
Demografischer Druck: Die anhaltende Urbanisierung und Zuwanderung erhöhen besonders in Großstädten die Nachfrage.
Inflationsschutz: Immobilien gelten weiterhin als Sachwert, der langfristig Schutz vor Geldentwertung bieten kann.
Preise steigen stärker als Mieten?
In einigen Städten entwickeln sich Kaufpreise derzeit dynamischer als die Mieten. Das bedeutet: Die Bruttomietrendite sinkt tendenziell wieder. Für Kapitalanleger wird eine sehr genaue Standort- und Objektprüfung wichtiger. Für Eigennutzer verschiebt sich die Rechnung weniger stark, da hier die „Wohnnutzen-Komponente“ zählt.
Ist der optimale Kaufzeitpunkt vorbei?
Laut Stiftung Warentest nicht zwingend. Zwar sind die Tiefstpreise aus der Korrekturphase möglicherweise überschritten, doch im historischen Vergleich liegen die Preise – inflationsbereinigt – teils noch unter den Höchstständen von 2022.
Entscheidend ist weniger der absolute Marktzeitpunkt als:
langfristige Finanzierbarkeit
ausreichendes Eigenkapital
solide Tilgungsstrategie
energetischer Zustand der Immobilie
Gerade energieeffiziente Neubauten oder sanierte Bestandsobjekte könnten künftig stärker im Wert steigen als unsanierte Altbauten, da regulatorische Anforderungen weiter zunehmen.
Fazit
Der Markt scheint in eine neue Phase einzutreten:
Keine spekulative Überhitzung wie 2021, aber auch kein flächendeckender Preisverfall mehr. Stattdessen zeigt sich eine selektive Erholung – besonders in guten Lagen und bei modernen Objekten.
Quelle: Ausgabe 38 / Zeitschrift IMIX Nachrichten aus der Immobilienwirtschaft
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